Fiscalité Airbnb : Bientôt la fin de la niche fiscale du meublé de tourisme ?

La niche fiscale du meublé de tourisme ( airbnb) menacée 

Dans les discussions autour de la dernière loi de finances (LF 2024), il transparaissait clairement que l'objectif du gouvernement était de restreindre la location saisonnière. La majorité des loueurs meublés saisonniers privilégiaient le régime micro-BIC, offrant un abattement de 71 % sur les revenus locatifs au lieu de déduire les charges réelles. En dépit des avantages en termes de gestion comptable et fiscale, ce régime demeurait attrayant pour les bailleurs saisonniers.

Afin de freiner la prolifération des locations saisonnières, le gouvernement a ciblé le régime micro-BIC des loueurs meublés non professionnels (LMNP). Toutefois, dans le tumulte des procédures parlementaires, un amendement du Sénat a été accepté, réduisant davantage les seuils et abattements initialement prévus.

En résumé des données chiffrées : Avant l'adoption de la loi de finances :

• 2 régimes d'imposition classiques et les locations non classées : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 €
• Le second pour les meublés de tourisme classés et chambres d'hôtes : 71 % jusqu'à 188 700 €

Après l'adoption de la loi de finances :

• 4 régimes
  • Régime de la location meublée classique (inchangé) : 50 % d'abattement jusqu'à 77 700 €
  • Régime du meublé de tourisme classé : 71 % jusqu'à 188 700 €, avec une double limite pour les zones non tendues : 92 % jusqu'à 15 000 €
  • Régime du meublé de tourisme non classé : 30 % jusqu'à 15 000 €
  • Régime de la chambre d'hôte : 71 % jusqu'à 188 700 €

Deux erreurs ont été relevées dans le texte final, à savoir l'abattement de 92 % jusqu'à 15 000 € et l'alignement au régime micro-foncier des meublés de tourisme non classés (initialement préconisé pour l'alignement sur la location meublée classique).

Après l'adoption du texte, l'incertitude planait quant à une éventuelle modification par le gouvernement ou le gel de son application par l'administration fiscale. Finalement, les députés ont réagi à cet imprévu le 29 janvier dernier en adoptant une proposition de loi (n°231).

Concrètement, cette proposition n'a pas pour but de modifier les régimes de la location meublée classique, du meublé de tourisme non classé et des chambres d'hôtes. Les députés ont simplement corrigé la première erreur concernant l'abattement de 92 %. La proposition précise que les meublés de tourisme classés sont soumis à un seuil de 30 000 € avec un abattement de 30 %. Cet abattement peut être porté à 41 %, atteignant ainsi 71 %, pour des biens situés en zone détendue et dans la limite de 50 000 €.

Au moment de la rédaction, le Sénat n'a pas encore analysé le texte, et sa retention définitive reste incertaine.

Le calcul de la plus-value pourra être bouleversé pour les loueurs en airbnb

Dans la continuité de notre précédent article, les députés ont exprimé le souhait d'intégrer, au sein de la même proposition de loi, une modification du calcul des plus-values immobilières. Cette modification est destinée à s'appliquer spécifiquement aux meublés de tourisme. Il est important de rappeler que les meublés de tourisme englobent des villas, des appartements ou des studios meublés, destinés à l'usage exclusif du locataire et proposés en location à une clientèle de passage effectuant un séjour déterminé par une location à la journée, à la semaine ou au mois, sans établir de résidence permanente.

En temps normal, les plus-values immobilières des loueurs meublés sont soumises au régime des particuliers, similaire à celui des revenus fonciers, lorsque le bailleur est non professionnel (LMNP). La plus-value imposable est ainsi déterminée en fonction du calcul suivant :

Plus-value imposable = prix de cession - prix d'acquisition ( majoré des frais de notaire et des travaux au réel ou au forfait)

À cette plus-value imposable, des abattements éventuels pour durée de détention sont appliqués avant l'application du taux forfaitaire de 36,2 % au titre de l'impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux.

Cependant, une particularité existe dans le cas des loueurs meublés. Ces derniers peuvent déduire des amortissements de leurs revenus imposables pendant leur activité, ce qui annule le résultat imposable. C'est un avantage exclusif aux loueurs meublés, indisponible pour les loueurs relevant du régime des revenus fonciers. Lors de la vente du bien et du calcul de la plus-value, cet avantage n'est pas neutralisé, car la loi ne requiert pas la réintégration des amortissements déduits. Ce mécanisme offrait un double avantage incitant les bailleurs à opter pour la location meublée.

La proposition de loi mentionnée précédemment vise à supprimer ce double avantage pour les loueurs meublés saisonniers. Ainsi, la proposition propose de modifier le texte de loi pour majorer les plus-values des locations saisonnières du montant des amortissements déduits depuis l'acquisition des locaux. Concrètement, le calcul de la plus-value serait modifié comme suit :

Plus value imposable = prix de cession - prix d'acquisition ( majoré des frais de notaire et des travaux au réel ou au forfait - AMORTISSEMENTS DEDUITS)

Avec la réintégration des amortissements dans la plus-value, son montant est susceptible d'augmenter considérablement, surtout pour les biens détenus depuis plusieurs années. En réformant l'abattement micro-BIC et le régime des plus-values, les députés visent à orienter les investisseurs vers la location à long terme (meublée ou nue). Comme pour la réforme du régime micro-BIC, cette proposition doit être examinée par le Sénat avant d'être définitivement approuvée.