La revue l'immo by Selena #1 du 8 janvier 2024

Le regain de la négociation des prix

Avec la hausse des taux, les délais de vente s'allongent et le nombre de biens disponibles ne cesse d'augmenter, créant un environnement favorable à la négociation des prix. De nombreux acheteurs cherchent activement à obtenir des réductions ! En France, près de sept transactions sur dix font l'objet de négociations de prix. À Paris, trois ventes sur quatre sont négociées, comparé à une sur deux en 2022. En moyenne, la différence entre le prix affiché en agence et le montant final de la vente est de 1,4 %. Les marges de négociation sont plus importantes dans les grandes villes et les zones rurales, atteignant en moyenne 5,9 % et 7 %. À Paris, les vendeurs doivent accepter une réduction d'environ 5,1 %. Selon les experts, les vendeurs ont ainsi perdu le contrôle et pourraient ne pas le récupérer dans un avenir proche. Quelques villes échappent encore à cette tendance, comme Le Havre, Montpellier, Le Mans ou Nice. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier dans ces villes, il est conseillé d'éviter la négociation pour ne pas perdre l'opportunité d'acquérir la propriété de vos rêves.

Vendre ou rénover ?

C'est la question qui se pose désormais pour les propriétaires de logements énergivores, car les premières interdictions de locations pour les biens classés G entreront en vigueur le 1er janvier 2025. L'agence nationale pour l'information sur le logement (Anil) a mené une enquête auprès de 1315 propriétaires de passoires thermiques louant leurs biens à des particuliers. Plus de la moitié d'entre eux (58 %) envisagent des travaux de rénovation énergétique. Cependant, seulement 17 % de ces logements sont actuellement en cours de chantier, laissant 42 % des répondants sans projet de travaux. Près de la moitié de ce groupe (20 %) envisage de vendre. Pour les 23 % restants, la décision entre vendre, rénover ou changer l'usage du bien constitue un véritable dilemme.

Parmi les obstacles à la rénovation, une majorité (65,6 %) évoque le coût élevé des travaux. Cependant, l'étude de l'Anil révèle que de nombreux bailleurs ne sont pas informés des aides spécifiques disponibles pour réduire ces coûts. Bien que diverses aides soient disponibles, telles que MaPrimeRénov, l'éco-PTZ, les certificats d'économie d'énergie et la TVA à taux réduit, les bailleurs les sollicitent encore peu. Même parmi ceux qui ont entrepris des travaux, 56 % ont financé intégralement les coûts par leurs propres moyens. Les raisons évoquées incluent des démarches administratives contraignantes, des subventions jugées trop faibles, et le fait que les travaux réalisés ne soient pas éligibles à certaines aides, qui se concentrent souvent sur des projets de rénovation globale.

Quelle dévaluation pour les logements énergivores ?

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est aujourd'hui un critère scruté attentivement par les futurs acquéreurs, comme en témoigne la variation des prix, ou plutôt leur diminution, pour les logements énergétiquement inefficaces. Si vous êtes propriétaire d'un tel bien et envisagez de le vendre, vous devrez consentir à une réduction de prix plus ou moins significative en fonction du type de propriété et de la région où elle se trouve. Les maisons les moins économes en énergie (classées F et G) sont les plus touchées, avec des dévaluations atteignant jusqu'à 22 % en Nouvelle-Aquitaine. Elles sont suivies de près par le Grand Est (-21 %), ainsi que les Hauts-de-France et la Bourgogne-Franche-Comté (-19 %). En Île-de-France, la diminution est la moins prononcée, avec des baisses de prix de 5 % en petite couronne et 7 % en grande couronne. Cette tendance se vérifie également pour les appartements : l'Île-de-France est la région où la diminution des prix est la moins marquée. Les appartements se négocient 4 % moins cher à Paris, 5 % en petite couronne et 6 % en grande couronne. Dans les zones tendues, les acheteurs montrent moins d'inclination à négocier les prix. En général, la réduction est moins importante pour les appartements que pour les maisons. Les plus importantes dévaluations (-11 %) sont observées dans le Grand Est et les Hauts-de-France. Pour établir cette dévaluation, les notaires ont pris comme référence un bien similaire classé D.

Les nouveaux plafonds pour les prêts à taux zéro

Plafonds de revenus du PTZ mis à jour Si vous et votre partenaire envisagez l'achat d'une nouvelle propriété dans une zone fortement tendue (A et A bis), notez que depuis le 1er janvier 2024, vous pourrez bénéficier du prêt à taux zéro (PTZ) si votre revenu annuel est inférieur à 55 500 €. Conformément à l'annonce du ministre de l'Économie et des Finances, Bruno Le Maire, datant du 18 octobre dernier, les critères du PTZ ont été ajustés pour permettre à un plus grand nombre de ménages d'en profiter. À partir du 1er janvier, ce dispositif sera accessible à 29 millions de Français. Pour savoir si vous êtes éligible, référez-vous aux nouveaux plafonds de revenus, qui varient en fonction de la composition de votre ménage et de la zone d'achat envisagée. Grâce au PTZ, vous pouvez réaliser des économies significatives sur votre investissement immobilier en évitant le paiement d'intérêts sur une partie du montant emprunté. Le PTZ peut représenter 20 %, 40 %, voire jusqu'à 50 % du montant total emprunté, en particulier si vos revenus sont modestes.

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